리모델링 사업 진행 절차는 "리모델링 추진위원회-> 조합설립인가-> 시공사 선정-> 안전진단 1차-> 건축심의-> 권리변동 계획 수립-> 사업계획(행위허가)-> 권리변동 총회-> 이주 및 철거-> 착공 및 준공-> 청산 및 해산"으로 진행됩니다.
리모델링 추진위원회 설립
리모델링 추진위원회는 법적 기구가 아닌 임의단체이다. 재개발 재건축과는 달리 리모델링 추진위원은 특별한 권한이나 권리가 없다. 자발적으로 봉사하는 마음으로 리모델링 조합설립 후 해산한다.
조합설립 인가
리모델링 주택조합은 공동주택 소유자가 설립한 조합으로 규약 등을 의결하고, 리모델링 계획 및 조합원 비용 부담 결의 등의 업무를 담당하며 사업주체가 된다. 인가조건은 소유자와 의결권의 2/3 이상 동의, 각 동별 2/3 이상 동의가 있어야 한다. 입주자 대표회 신청 시, 소유자 전원 동의가 필요하다. 조합설립 인가일로부터 2년 이내에 사업계획 승인을 신청해야 한다.
시공사 선정
조합총회 의결을 통하여 경쟁입찰을 한다. 국토교통부 고시에 따라 리모델링 시공자를 선정한다.
안전진단 1차
증축형 리모델링 가능 여부를 판정한다.
- 진행 절차 : 안전진단 요청-> 안전진단 기관 선정 및 의뢰-> 안전진단(실시계획)-> 현장조사 및 결과 분석 구조안정성 평가)
- 진단기관 : 안전진단기관(민간), 한국 시설안전공단, 한국 건설기술연구원
- 평가결과 모두 B등급 이상시 수직증축 가능
- C등급 이상시 수평증축 가능
- 평가항목 중 하나가 D등급 이하인 경우 증축형 리모델링 불가
- 수직증축의 경우 그 적정성에 대하여 1차 안전성 검토 필요
도시계획 및 건축심의
건축법 완화 및 증축범위 심의를 한다
- 세대수 증가 시 도시 관리계획 및 기반시설과 부합 여부 심의(50세대 이상)
- 1차 안전성 검토 - 구조계획상 증축범위의 적정성 등 검토 의뢰
권리변동 계획 수립
세대수 증가형의 경우 권리변동 계획 수립 후 사업계획 승인을 한다. 권리변동 계획 내용에는 대지 및 건축물의 권리변동, 비용 부담, 분양계획 등이 있다. 감정평가업자 평가 금액 기준으로 할 수 있다.
사업계획 승인(행위허가)
사업주체는 리모델링 주택조합이다.
- 2차 안전성 검토 - 허가 설계도서상 구조안전의 적정성 여부 등 검토 의뢰
- 대상 - 증가하는 세대수가 30 미만인 사업
- 입주자 대표회의 또는 소유자가 신청하면 단지 소유자 전원 동의가 있어야 한다
- 리모델링 주택 조합 - 동별 1/2 이상 동의, 단지 전체 75% 이상 동의
- 허가 신청서 제출 전까지 서면으로 동의 철회 가능
이주 및 철거
분담금 확정 총회 및 이주를 한다.
- 감리자 지정
- 세대수 증가 및 매도청구 매수 주택 분양
2차 안전진단
수직증축형 리모델링 허가가 된 경우 구조안전에 대해서 상세 확인한다.
- 진단기관 - 1차 진단기관 외 안전진단 가능 기관
- 1차 진단을 시설안전공단 및 건설기술연구원 실시한 경우 예외
착공 및 준공
리모델링 허가를 받은 날부터 1년 이내 공사 착수를 해야 한다. 사업계획 승인을 받은 날부터 5년 이내 공사 착수를 해야 한다.
청산 및 해산
사용검사 필증 수령 후 리모델링 주택조합을 해산한다.
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