리모델링 사업은 재건축과 달리 기본 뼈대만 남기고 모든 구조물을 변경하는 대수선 또는 증축하는 행위입니다. 아파트 기능 향상을 위한 리모델링 사업은 무엇인지 알아보겠습니다.
리모델링과 재건축의 차이점
리모델링 사업은 B등급 이상일 때 수직증축, C등급 이상일 때 수평증축을 할 수 있습니다. 재건축은 최소 D등급 이하를 받아야지만 재건축 안전진단을 통과할 수 있습니다. 리모델링 사업은 준공 후 15년이 지나면 사업을 진행할 수 있습니다. 재건축은 준공 후 30년이 지나야지만 재건축을 할 수 있는 조건이 갖추어지지만, 사실상 대부분 아파트는 안전진단 D등급을 받기가 어려워서 사업 진행을 할 수 없습니다.
리모델링은 기존 구조를 보수, 보강하여 현행 기준에 맞는 내진설계 기준을 적용합니다. 재건축은 현행 기준에 적합하게 설계 및 시공합니다. 리모델링은 기존 전용면적의 30%~40%를 증축할 수 있습니다. 재건축은 용적률을 법정 상한 이하까지만 허용하기 때문에 1990년대 이후로 지어진 20층 이상의 아파트는 30년이 지나도 재건축이 불가능합니다.
리모델링 수평증축과 수직증축
수직증축은 안전진단 B등급 이상 일 경우, 14층 이하 2개 층, 15층 이상 3개 층 이내로 수직 증축할 수 있습니다. 수평증축은 C등급 이상일 때, 세대당 면적 85제곱미터 미만은 40% 이내로 수평 증축할 수 있고, 세대당 85제곱미터 이상일 때 30% 이내로 수평 증축할 수 있습니다. 별동증축은 단지 내 여유 공간에 별동을 증축하는 방식으로 세대를 일반 분양하여 사업비 조달이 가능한 방식입니다.
전체 면적의 증가분에서 수평증축으로 기존 조합원의 전용면적을 증가시키고, 남은 면적을 수직증축을 통하여 일반 분양하는 리모델링 계획도 가능합니다. 별동, 수평, 수직증축 방법은 단지의 개별적인 조건에 따라 혼합하여 적용되는 것이 일반적입니다. 수평과 수직증축이 동시에 적용되어 평면 구성이 다양해지고, 일반분양을 통하여 사업비 조달이 장점이나 보수보강에 따른 공사비가 높아지는 것이 단점입니다.
리모델링의 필요성
아파트 준공 후 15~20년 시점부터는 물리적 퇴화가 본격적으로 발생합니다. 구조체 및 시설물 안전성 점검이 필요하고, 배관, 에너지, 전기 등 주요 설비 교체가 필요합니다. 그리고 내장재, 외장재 교체가 필요합니다. 건물의 기능이 사회 및 경제적 활동의 진전, 생활양식의 변화 등에 대응하지 못하고 기능의 저하가 시설물의 편익과 효율성을 급격히 감소시킵니다. 2000년대 이전에 지어진 아파는 주차공간이나 녹지 공간이 부족하여 단지 환경이 열악합니다.
리모델링 후 달라지는 모습
단지 내 자연친화적인 조경 및 산책로를 확보합니다. 아파트 외관의 획기적인 변화가 일어나고, 지상은 쾌적하고 안전한 차 없는 단지로, 주차는 아파트 엘리베이터와 바로 연결되는 2개 층 이상의 지하 주차장으로 변경됩니다. 단지 내 운동시설, 도서관, 키즈카페 등 커뮤니티 시설 확보를 통한 단지 내 삶의 질을 향상합니다. 브랜드 신축 아파트로의 변화로 아파트 가치가 재평가됩니다.
리모델링 성공사례
대치동 래미안 하이스턴은 리모델링 전 매매가 8억에서 리모델링 후 매매가가 12.5억으로 거래되었습니다. 2021년 5월 기준으로 30억 신고가를 기록했습니다.
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